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Comprar para alugar? Aplicação financeira?  Afinal, qual é o melhor negócio?

Atualmente, abril de 2022, com o Banco central majorando taxas para tentar frear o alto consumo e, consequentemente, baixar a inflação, com taxa Selic atual em 11.75% ao ano, ainda com viés de alta, faz parecer, em um primeiro momento, que o investimento em imóveis para locação ficou desinteressante, mas na realidade não é o que acontece e iremos demonstrar a você abaixo. 

Historicamente tínhamos alugueis na faixa de 0,60 a até 1,00% ao mês sobre o valor investido, mas quando isto aconteceu, estávamos com inflação superando os 40% ao ano, ainda antes do plano real. 

Atualmente, os aluguéis, residenciais ou comerciais, normalmente oscilam entre 0,30 a 0,50% ao mês, ou seja, média de aproximadamente 5% ao ano, o que, em um primeiro momento pode parecer muito pouco, baseado no fato que temos o custo de oportunidade nos bancos a uma taxa Selic de 11,75% ao ano. 

Vamos para exemplos numéricos de forma a elucidar melhor o raciocínio...

Aplicando-se R$ 1.000.000,00 no Banco, com uma taxa de 100% da SELIC, teríamos um rendimento bruto hoje de 0,93% ao mês, ou seja, um rendimento bruto de R$ 9.300,00/mês. No entanto, este é o rendimento bruto...sobre o qual incide Imposto de Renda conforme tabela a seguir:

Investimentos de até 180 dias = alíquota de 22,5%
De 181 a 360 dias = alíquota de 20%
De 361 a 720 dias = alíquota de 17,5%
Acima de 720 dias = alíquota de 15%.

Assim, para uma aplicação menor que 180 dias, por exemplo, teríamos um rendimento líquido de 0,72%, caindo, no exemplo usado de R$ 1.000,000,00, para um rendimento líquido de R$ 7.200,00/mês. 

O mesmo montante de R$ 1.000.000,00, aplicado em um imóvel, com rendimento médio de 0,40% ao mês, faria com que o proprietário tivesse um rendimento bruto de R$ 4.000,00/mês, que descontado o imposto a pagar, dependendo da classificação contábil do locador, na ordem de 15%, traria para um rendimento líquido de 0,34%/mês, ou seja R$ 3.400,00/mês. 

Nesta primeira análise, parece evidenciado que a aplicação financeira em um banco, conseguindo 100% da Selic, fica mais interessante que a aplicação em imóvel para se obter renda. 

Ocorre que devemos considerar que, aquele R$ 1.000.000,00 que você coloca no banco, para obter um rendimento líquido de R$ 7.200,00/mês, e retirando este juro todo mês, vai permanecer sempre R$ 1.000.000,00, e, rapidamente, será consumido pelo sistema inflacionário crescente, ao passo, que o mesmo R$ 1.000.000,00, aplicado em um imóvel, gerando renda liquida de R$ 3.400,00/mês, colocaria seu investimento em uma situação crescente, pois a valorização do imóvel em nossa região passou de 18% ao ano neste último período de 12 meses. 

Assim, resumidamente, teríamos que a aplicação bancária, no final de um ano, você teria tirado R$ 86.400,00 de rendimento, no entanto permaneceria com seu valor de R$ 1.000.000,00 no banco, ao passo que o mesmo valor aplicado em um imóvel, você teria tirado de rendimento R$ 40.800,00, no entanto teria seu imóvel, ao final do período com valorização de 18% que foi o índice médio de valorização nos últimos 12 meses na região, fazendo com que seu patrimônio tenha agora o valor de R$ 1.180.000,00.

Agora fica fácil fazer uma conta e optar pelo melhor investimento. No Banco, ao final de um ano, somando o que você teria entre aplicação e retiradas, ficaria em R$ 1.086.400,00, ao passo que o mesmo valor investido em um imóvel de locação, você teria o valor de R$ 1.220.800,00, com uma diferença pró-imóvel de R$ 134.400,00.
Não obstante esta vantagem que fica clara acima, o investimento em imóvel, durante toda história, comprovou-se no mais seguro, melhor e mais rentável investimento que um cidadão pode fazer, principalmente em épocas de inflação e instabilidades políticas como eleições e conflitos mundiais.  

As aplicações financeiras devem ser mantidas para se ter um mínimo de liquidez corrente, porém como aplicação de médio e longo prazo mostram-se ineficazes e perdem em muito para um investimento em imóvel em regiões e propriedades bem classificadas.

Finalmente, quando comparamos a aplicação em imóvel com aplicações em poupança, a vantagem para o imóvel fica bem maior e, quando o comparativo se faz com os investimentos de risco, como bolsa de valores, câmbio, etc... bom... aí é uma questão do perfil de cada investidor, porém o imóvel para locação, como se demonstrou é seguro e muito rentável sem maiores preocupações. 

Maurício Cardoso Mallmann
Diretor do Grupo Siframar
Administrador e Corretor de Imóveis desde 1996